Đây là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội và thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan”

Tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định rằng các quy định mới trong Luật Đất đai 2024 đã được sửa đổi và bổ sung với mục tiêu “lấy người dân làm trọng tâm,” bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua nhà. Một trong những điểm nổi bật là quy định mới về tái định cư, yêu cầu phải bố trí tái định cư hoàn tất trước khi ra quyết định thu hồi đất, nhằm tránh tình trạng các khu nhà tái định cư bị bỏ hoang do không đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Ngoài ra, Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định chi tiết về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai. Cụ thể, nếu sau thời gian gia hạn (không quá 24 tháng) mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường cho phần đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

“Quy định này sẽ chấm dứt tình trạng doanh nghiệp đầu cơ, tích trữ đất đai tại những vị trí đắc địa với mục đích chờ tăng giá hoặc xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang kinh doanh nhà ở. Điều này sẽ tận dụng tối đa nguồn lực đất đai và góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản,” ông Đính nhấn mạnh.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng đưa ra nhiều quy định mới nhằm tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch và lành mạnh hơn, đúng với chủ trương của Chính phủ. Một trong những quy định quan trọng là môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải hoạt động thông qua các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản. Điều này sẽ chuyên nghiệp hóa và minh bạch hóa cộng đồng môi giới bất động sản.

Một quy định đáng chú ý khác là yêu cầu chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng, đồng thời công khai thông tin dự án trước khi đưa vào kinh doanh. Ông Đính cho rằng các quy định này sẽ tạo nền tảng cho việc xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu các dự án, công bố công khai thông tin để giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Đặc biệt, Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản giới hạn số lần giao dịch dưới 10 lần trong một năm và mỗi hợp đồng không quá 300 tỷ đồng đối với cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và “lướt sóng” giá đất.

Để hạn chế tình trạng “sốt” đất nền, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm 105 thành phố và thị xã không được phân lô, bán nền. Tại các khu vực khác, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định các khu vực mà chủ đầu tư có thể phân lô, tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Một quy định khác là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro khi chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Ngoài ra, người mua nhà cũng có thể giảm bớt chi phí tài chính nếu mua sản phẩm từ các chủ đầu tư uy tín, khi Luật Kinh doanh Bất động sản mới cho phép khách hàng lựa chọn việc có hay không cần bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhìn chung, ông Đính cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới, cùng với các Nghị định và Thông tư hướng dẫn, đã cơ bản khắc phục được những hạn chế của các Luật trước đây.

Tuy nhiên, cũng cần cân nhắc những tác động tiêu cực có thể xảy ra, chẳng hạn như việc bảng giá đất mới sát với giá thị trường có thể làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và các thuế, phí liên quan, từ đó đẩy giá bất động sản lên. Tuy nhiên, VARS cho rằng những tác động này chỉ mang tính ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường sẽ được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực tế.

Để không ảnh hưởng đến quá trình phục hồi của thị trường, các cơ quan quản lý Nhà nước và các cơ quan liên quan cần nâng cao năng lực quản lý và điều tiết thị trường. Điều này đòi hỏi các hành động và công cụ can thiệp hiệu quả, kịp thời dựa trên hệ thống thông tin và dữ liệu bất động sản minh bạch. Đồng thời, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền và phổ biến các bộ luật mới cho người dân và các tổ chức liên quan.