Một câu hỏi lâu nay vẫn khiến nhiều người khó hiểu trên thị trường bất động sản: Tại sao khi giá bất động sản tăng mạnh, người ta lại tranh nhau mua, nhưng khi giá đứng yên hoặc giảm, thì ít ai quan tâm?

Từ các cuộc đấu giá đất tăng vọt lên nhiều lần và có dấu hiệu “đầu cơ” đẩy giá, đến những cơn sốt đất nền cục bộ tại nhiều khu vực trên cả nước, chúng ta có thể thấy hành động của người mua ngày càng khó lường. Khi giá bất động sản liên tục leo thang, nhiều người đua nhau mua, nhưng khi giá bắt đầu đi ngang, thị trường lại trở nên trầm lắng.

Ông Lê Minh Đức, Nhà sáng lập Công ty Cổ phần Remaps, lý giải rằng lý do chính nằm ở mục đích đầu tư. “Từ trước đến nay, nhu cầu mua bất động sản chủ yếu để đầu tư, không phải để ở. Khi giá tăng, đó là cơ hội đầu tư, còn khi giá chững lại, nhà đầu tư ‘vắng mặt’,” ông Đức cho biết.

Ông cũng phân tích thêm rằng, khi thị trường sôi động, chủ đầu tư tung ra nhiều sản phẩm, giá bất động sản thường tăng nhanh. Ngược lại, khi gặp vướng mắc về pháp lý, các chủ đầu tư tạm ngưng bán hàng, khiến giá bất động sản đi ngang hoặc giảm nhẹ. Đáng lẽ đây là cơ hội để sở hữu bất động sản với giá tốt, nhưng người mua lại ngần ngại.

Ông Đức nhận định, tại Việt Nam, bất động sản được xem như một "sản phẩm tài chính" hơn là một tài sản để ở. Chính vì thế, khi thị trường có thanh khoản, giá tăng; ngược lại, khi thanh khoản kém, giá sẽ đi ngang hoặc giảm, bất kể lượng sản phẩm có ra sao. “Theo các nghiên cứu, có tới 80% nhu cầu mua bất động sản ở Việt Nam là để đầu tư,” ông nhấn mạnh.

Ông Đức còn cho biết, ở một số nước khác, giao dịch bất động sản chủ yếu để ở. Họ mua nhà vì muốn đổi chỗ ở, chứ không như ở Việt Nam. Khi mua nhà để ở, khách hàng không quá quan tâm đến giá trị tăng thêm của tài sản, mà dựa nhiều hơn vào yếu tố như sự tăng trưởng dân số và mức độ dịch chuyển dân cư. Tuy nhiên, với nhu cầu mua để đầu tư, như ở Việt Nam, việc dự báo thị trường trở nên khó khăn hơn nhiều.

Theo một số chuyên gia, khi thị trường bất động sản nóng lên, tâm lý đám đông kéo theo nhiều người tham gia, làm thanh khoản tăng cao. Tuy nhiên, khi giá bất động sản giảm hoặc chững lại, người mua lại dè dặt, ngại xuống tiền.

“Một hiện tượng dễ thấy là nhiều người đi thăm dò giá rất kỹ, trả giá quyết liệt, nhưng lại chỉ mua khi giá đã tăng,” một chuyên gia giấu tên nhận xét.

Có thể thấy, trong những năm qua, giá bất động sản liên tục leo thang. Thậm chí ngay cả trong bối cảnh kinh tế khó khăn, như qua các cuộc đấu giá đất tại Hà Nội gần đây, giá vẫn tăng cao, người mua tranh giành nhau mua. Dù có vẻ khó hiểu, nhưng đây là thực trạng đã diễn ra nhiều lần trên thị trường.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nhận định rằng hiện tượng này phản ánh rõ nét tính đầu cơ của thị trường. Ông chia sẻ rằng, đã có không ít trường hợp nhà đầu tư mua đất xong, chỉ ngày hôm sau giá đã tăng gấp đôi, nhờ vào hiệu ứng lướt sóng và tâm lý đám đông.

Ngoài ra, thời gian gần đây, khi thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao phải bán tháo, giảm giá để cắt lỗ. Tuy nhiên, do cạn kiệt tài chính, họ không còn khả năng mua thêm dù giá bất động sản có giảm.

Ông Toản cũng chỉ ra rằng, mặc dù vẫn có một số nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang săn tìm bất động sản giá tốt, nhưng con số này không nhiều. Hơn nữa, sau một thời gian thị trường biến động, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư đã tăng lên, khiến họ chọn đứng ngoài quan sát thay vì mạo hiểm xuống tiền.