Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đã khởi sắc trở lại. Nguồn cung dần được khai thông, thanh khoản cải thiện rõ rệt, hạ tầng giao thông tiếp tục đóng vai trò “đầu kéo” giúp thị trường bật dậy.

Tuy nhiên, phía sau bức tranh sáng màu ấy vẫn là những khoảng trống lớn – đặc biệt là sự thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

🚈 Hạ tầng giao thông – động lực vàng của thị trường

Năm 2025, TP.HCM ghi dấu ấn bằng hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn:

• Tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) chính thức vận hành.

• Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây được mở rộng.

• Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và Vành đai 3 đồng loạt khởi công.

• Cùng nhiều tuyến đường liên vùng giúp kết nối mạnh mẽ khu Đông, khu Nam và khu Tây Bắc.

Những công trình này đã tái định hình bản đồ giá bất động sản, tạo sức bật cho các khu vực Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn... với thanh khoản và giá trị gia tăng vượt trội.

Theo Viện VARS IRE, giá căn hộ tại TP.HCM năm 2025 tăng gần 57% so với năm 2019, trong khi các phân khúc đất nền, biệt thự, nhà phố cũng tăng trung bình 30%.

Tuy nhiên, đến quý IV/2025, đà tăng có dấu hiệu chững lại, giao dịch đi ngang – cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “chọn lọc”.

📈 Giá nhà tăng kỷ lục, nguồn cung mới khởi sắc

Theo CBRE Việt Nam, giá bán trung bình căn hộ tại TP.HCM đạt 91–95 triệu đồng/m², tăng 21–23% so với cùng kỳ năm trước.

Các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An (cũ) cũng ghi nhận mức tăng 15–30% nhờ hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng.

Nguồn cung năm 2025 tăng khoảng 40–50% so với 2024 – mức cao nhất trong ba năm gần đây. Nhiều dự án từng “đóng băng” đã được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, mang lại luồng sinh khí mới cho thị trường sơ cấp.

Tuy nhiên, giá vẫn tăng, chủ yếu do chi phí đất, vật liệu, lãi vay và thủ tục đầu tư tiếp tục leo thang.

🏘️ Thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền

Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường năm 2025 nằm ở sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây là năm thứ hai liên tiếp thành phố không có dự án nhà ở thương mại giá dưới 40 triệu đồng/m².

Phân khúc cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Chuyên gia ví von: “Thị trường đang phát triển theo mô hình kim tự tháp ngược – nhiều ở đỉnh, thiếu ở đáy.”

Hệ quả là người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng xa giấc mơ an cư, buộc phải dịch chuyển ra vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai để tìm sản phẩm phù hợp hơn.

💬 Cung lệch cầu – giá khó giảm

Theo ông Trần Thăng Long, chuyên gia bất động sản TP.HCM:

“Năm 2025, toàn TP.HCM và vùng vệ tinh có khoảng 30.000 căn nhà được triển khai, nhưng 90% trong số đó thuộc phân khúc trung và cao cấp. Trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở phân khúc vừa túi tiền.”

Điều này khiến giá nhà khó có khả năng giảm trong trung hạn, dù thanh khoản có dấu hiệu cải thiện.

Thực tế, tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án pháp lý minh bạch, gắn với hạ tầng lớn vẫn đạt 60–80%, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn rất mạnh.

🌆 Phục hồi nhưng chưa bền vững

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đang hồi phục rõ nét – nguồn cung tăng, giao dịch sôi động, niềm tin dần trở lại.

Nhưng sự phục hồi này vẫn thiếu nền tảng vững chắc:

• Cơ cấu sản phẩm mất cân đối.

• Nhà ở bình dân thiếu hụt nghiêm trọng.

• Chi phí phát triển dự án cao và thủ tục pháp lý còn phức tạp.

Các chuyên gia khuyến nghị TP.HCM cần đột phá chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đồng thời đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn quy trình phê duyệt dự án và quy hoạch quỹ đất hợp lý.

🏗️ Khi “an cư” trở thành nền tảng của phát triển

Muốn thị trường phát triển bền vững, TP.HCM phải giải quyết bài toán an cư cho số đông.

Chỉ khi người dân có khả năng sở hữu nhà ở phù hợp thu nhập, thị trường bất động sản mới thực sự trở thành động lực tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững.

#tintuc; #bdscafes; #izanami; #batdongsan