Từ đầu năm 2024 đến nay, sự khác biệt rõ rệt giữa hai thị trường bất động sản lớn là Hà Nội và TP.HCM đã trở nên rõ ràng, với những nguyên nhân sâu xa đằng sau hiện tượng này. Trong khi Hà Nội chứng kiến sự bùng nổ về sức cầu đối với căn hộ, đất nền, nhà phố và biệt thự, TP.HCM lại đang trải qua giai đoạn phục hồi chậm chạp.

So sánh về nguồn cung và giao dịch ở các phân khúc, có thể thấy rõ rằng bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu "tăng trưởng nóng," trong khi đà phục hồi của TP.HCM lại chậm nhịp hơn hẳn so với giai đoạn 2020-2021.

Năm 2021, các chuyên gia đã từng dự báo về sự "lệch pha" giữa hai thành phố này. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chi nhánh Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định rằng khả năng phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM sẽ chậm hơn so với Hà Nội.

Điển hình, trong quý 3/2021, thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua sự sụt giảm về mức độ quan tâm, đứng ở vị trí thấp nhất so với Đà Nẵng và TP.HCM. Tuy nhiên, đến tháng 9/2023, Hà Nội đã phục hồi mạnh mẽ, với mức độ quan tâm đạt 75% so với đầu tháng, trong khi Đà Nẵng là 44% và TP.HCM chỉ là 30%.

Batdongsan.com.vn lý giải rằng Hà Nội chịu tác động nhẹ hơn trong đợt bùng phát dịch Covid-19, trong khi TP.HCM bị ảnh hưởng nặng nề hơn, khiến thị trường tại đây gần như đóng băng trong thời gian dài. Mức độ quan tâm tại TP.HCM giảm mạnh ở nhiều phân khúc, trong khi Hà Nội chỉ giảm nhẹ hơn.

Nhờ có "đà" tốt hơn từ thời kỳ hậu Covid-19, bất động sản Hà Nội đã phục hồi nhanh chóng và trở nên sôi động sớm hơn so với TP.HCM, dù cả hai thị trường cùng trải qua thời gian biến động chung.

Nguồn cung dồi dào tại Hà Nội

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng sự trái ngược trong xu hướng nguồn cung giữa Hà Nội và TP.HCM là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này. Trong 6 tháng đầu năm 2024, TP.HCM chỉ cung cấp khoảng 1.600 căn chung cư, trong khi Hà Nội đạt gần 11.000 căn. Mức độ hấp thụ tại Hà Nội cũng cao hơn hẳn, với 12.000 căn hộ được bán ra trong 6 tháng, so với chỉ 1.700 căn tại TP.HCM.

Dự báo từ nay đến cuối năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào với hơn 9.000 căn mới chào bán, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm lên gần 20.000 căn, mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Giá bán còn thấp hơn so với TP.HCM

Hiện nay, giá bán chung cư tại Hà Nội đang dần tiệm cận với TP.HCM ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Khoảng cách giá đã thu hẹp từ 25% (năm 2022) xuống còn khoảng 10% (đầu năm 2024). Điều này cho thấy Hà Nội vẫn có lợi thế về giá, với khả năng tăng trưởng cao hơn.

Khoảng 70% nguồn cung mới tại Hà Nội là phân khúc cao cấp, khiến giá sơ cấp chung cư tiếp tục tăng. Dù quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm gần đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, so với 30.000 - 40.000 căn/năm giai đoạn 2019-2020, nhu cầu nhà ở tăng cao đã thúc đẩy giá bán sơ cấp tăng liên tục trong các tháng đầu năm 2024.

Tâm lý nhà đầu tư Hà Nội "bung tiền" sau thời gian dài bị kìm nén

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, lý giải rằng hiện tượng tăng nhiệt của bất động sản Hà Nội một phần đến từ tâm lý "kìm nén" lâu ngày của nhà đầu tư. Sau một thời gian dài thị trường biến động bởi dịch bệnh và những điều chỉnh, nhu cầu đầu tư bất động sản tại Hà Nội và miền Bắc đang dần quay trở lại.

Tâm lý ưu tiên mua bất động sản gần nơi sinh sống, thay vì đầu tư xa như trước đây, đã thúc đẩy thị trường Hà Nội tăng nhiệt. Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung nhỏ giọt và mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ, chỉ ở mức 3-5% theo năm, không đủ hấp dẫn nhà đầu tư.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định, các doanh nghiệp tại TP.HCM không dám mạo hiểm tăng giá trong giai đoạn này, do mặt bằng giá căn hộ đã cao và chủ đầu tư cần giữ mức tăng an toàn để đảm bảo tiêu thụ sản phẩm. Ngoài ra, việc các Luật mới có hiệu lực trong năm 2024 cũng khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc điều chỉnh giá bán.

Thực tế cho thấy, bất động sản TP.HCM đang từng bước hồi phục. Phân khúc nhà phố, chung cư giữ được nhịp ổn định, với giá căn hộ thứ cấp không còn giảm như giai đoạn 2022-2023 và bắt đầu nhích nhẹ so với giữa năm 2023. Dù vẫn còn cách đỉnh giá cao nhất cuối năm 2021 khoảng 10%, đây là dấu hiệu tốt cho thấy thị trường đã qua giai đoạn "chạm đáy".

Phân khúc đất nền tại khu ven TP.HCM và các tỉnh lân cận cũng bắt đầu có thanh khoản trở lại, đặc biệt là các bất động sản có giá trị dưới 2 tỷ đồng, phù hợp với túi tiền của nhiều người.

Ông Kiệt cho rằng, người mua sẽ không có cơ hội để đợi giá bất động sản TP.HCM giảm, bởi việc giảm giá nhà là rất khó trừ khi thị trường phát triển một phân khúc mới. Sau giai đoạn biến động, nhu cầu mua bất động sản TP.HCM để ở thực sự đã "lên ngôi", và thị trường này đang dần trở thành thị trường của người mua ở thực.

Hà Nội: Tăng trưởng nóng với mục đích đầu tư lấn át nhu cầu ở thực

Ông David Jacskon, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định rằng tình trạng "sốt giá" chung cư tại Hà Nội vào đầu năm 2024 phản ánh sự lấn át của mục đích đầu tư, đầu cơ so với nhu cầu mua để ở thực. Một số dự án chung cư đã tăng giá từ 300 đến 700 triệu đồng chỉ trong 1-2 tháng; hay dự án biệt thự ở Hoài Đức tăng giá 40% trong 8 tháng.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa khởi sắc đáng kể, lãi vay chưa ổn định và kinh tế vĩ mô còn đang trên đà hồi phục, việc "tăng trưởng nóng" này có phần bất ổn.

Trong khi đó, tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, người mua thực sự có nhiều lựa chọn nhà ở với giá hợp lý hơn, nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại các khu vực cận trung tâm.

Thị trường TP.HCM: Cân bằng và ổn định hơn

Ông Jacskon khẳng định, xét về tổng thể, thị trường TP.HCM đang phục hồi theo hướng cân bằng hơn. Giá bán tăng trưởng đều, tâm lý thị trường duy trì tích cực và giao dịch diễn ra ổn định.

Thị trường bất động sản TP.HCM sau giai đoạn thanh lọc đã chứng kiến sự hiện diện của các chủ đầu tư uy tín trong và ngoài nước, với tiềm lực tài chính mạnh mẽ và kinh nghiệm phát triển dự án bài bản. Các dự án triển khai thời gian qua đều đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý và tiến độ xây dựng nhanh, tạo niềm tin cho người mua và nhà đầu tư.

Với việc bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi mạnh mẽ trong trung và dài hạn.