Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được dư luận đặc biệt quan tâm vì các quy định mới về phân lô, bán nền đã được siết chặt hơn so với trước đây, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và nâng cao tính minh bạch trên thị trường.

Giá đất đấu giá ở ven đô Hà Nội cao chót vót

Mới đây, một lô đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội trúng đấu giá với mức giá cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 tại khu Thanh Cao, gây bất ngờ cho nhiều người. Mức giá này được đánh giá là quá cao so với thực tế khi khu đất cách trung tâm Hà Nội 30km và hạ tầng chưa có nhiều thay đổi trong nhiều năm qua.

Khảo sát cho thấy, giá đất ở trong thôn xóm khu vực này dao động từ 30-40 triệu đồng/m2, trong khi các vị trí mặt đường to đẹp chỉ khoảng 70-80 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá trúng đấu giá và giá thực tế khiến nhiều người lo ngại về tác động tiêu cực đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án sau này.

Chiêu trò đẩy giá đất đấu giá

Một trong những nguyên nhân khiến giá đất đấu giá leo thang là sự tham gia của các nhóm đầu cơ, đẩy giá lên cao để trục lợi. Chiêu trò của họ là cùng góp tiền đấu giá một lô đất, đẩy mức giá cao nhất rồi dùng đó làm cớ để tăng giá cho các lô đất xung quanh. Sau khi đẩy giá, các nhóm đầu cơ sẵn sàng bỏ cọc vì lợi nhuận từ việc bán chênh lô đất khác đã đủ để bù lại.

Hệ quả của việc đẩy giá là sự mất cân đối thị trường, tạo ra các mức giá ảo không phản ánh đúng giá trị thực tế. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm có thể gặp rủi ro lớn trong bối cảnh giá cả biến động không ngừng.

Quy định mới siết chặt phân lô bán nền

Thực tế cho thấy, nhiều khu đất phân lô bán nền "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy đã trở thành "dự án ma", bị bỏ hoang sau khi cơn sốt đất qua đi. Để kiểm soát tình trạng này, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 địa phương so với quy định trước đó.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng cao tính minh bạch và đảm bảo quyền lợi người mua. Theo Luật sư Nguyễn Danh Huế, quy định mới giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người dân và ngăn chặn hiện tượng đẩy giá bất hợp lý.

Bảo vệ quyền lợi người mua và thị trường bất động sản

Phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích cho nhóm đầu cơ nhỏ lẻ, trong khi nguồn tiền xã hội lại bị “chết” trong các lô đất bỏ hoang, không tạo ra giá trị phát triển cho nền kinh tế. Việc siết chặt phân lô bán nền là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người mua, đồng thời thúc đẩy sự phát triển đồng bộ, hiện đại của đô thị.

Chính quyền và người dân kỳ vọng sẽ có những văn bản hướng dẫn cụ thể hơn để siết chặt quy trình đấu giá đất, đảm bảo thị trường bất động sản được minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.