Mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM liên tục tăng cao, kéo theo sự thay đổi trong cách phân loại các phân khúc bất động sản. Trước đây, căn hộ 3 tỷ đồng được xếp vào loại trung – cao cấp, nhưng hiện nay, mức giá này đã được xem là "bình dân".

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng hiện được coi là phân khúc bình dân tại Tp.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này chỉ chiếm chưa đến 5% trong vòng ba năm tới. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, cho biết nguồn cung căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, chiếm chỉ 18% nguồn cung sơ cấp trong nửa đầu năm 2024.

Giả định người mua nhà có thời gian tích lũy 10 năm và được hỗ trợ tài chính, căn hộ 2 phòng ngủ dưới 3 tỷ đồng hiện nay được coi là mức giá "phải chăng" trên thị trường căn hộ Tp.HCM. Bà Giang nhấn mạnh rằng, sự gia tăng liên tục của giá căn hộ đã đẩy giá bán trung bình lên 72 triệu đồng/m2 thông thủy tính đến quý 2/2024.

Với tình trạng nguồn cung ít ỏi và dự kiến còn hạn chế trong tương lai, nhu cầu trên thị trường đã có dấu hiệu phục hồi. Các căn hộ có mức giá vừa phải đều được hấp thụ tốt, đặc biệt là những dự án chuẩn bị bàn giao có giá khoảng 4 tỷ đồng/căn tại Tp.HCM.

Ví dụ, dự án Akari City giai đoạn 2 của Nam Long tại khu Tây Tp.HCM, dự kiến bàn giao vào quý 4/2024, đang thu hút sự quan tâm lớn nhờ giá cả hợp lý (khoảng 3,8 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ). Đây là một trong số ít dự án hoàn thiện tại Tp.HCM hiện nay và được hỗ trợ bởi các chính sách bán hàng hấp dẫn như cho vay 70% không lãi suất trong 18 tháng và ân hạn gốc 24 tháng.

Bà Giang cũng chỉ ra rằng, dù lựa chọn ít ỏi do nguồn cung hạn chế, thị trường căn hộ Tp.HCM đang có dấu hiệu hồi phục với lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước. Người mua dần hiểu rằng, nếu tiếp tục chờ đợi, giá nhà sẽ tiếp tục tăng.

Trong quý 2/2024, Tp.HCM ghi nhận 2.288 căn hộ giao dịch thành công, chiếm 70% tổng giao dịch bán trong nửa đầu năm nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả. Đại diện DKRA Group cũng xác nhận thị trường căn hộ đã có những dấu hiệu tích cực, với lượng tiêu thụ sơ cấp tăng 82% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, nguồn cung mới tăng chủ yếu đến từ các dự án căn hộ hạng A và hạng sang tại khu Đông, với giá sơ cấp cao nhất lên đến gần 500 triệu đồng/m2. Các căn hộ giá phải chăng vẫn tiếp tục vắng bóng suốt hơn 3 năm qua và dự kiến sẽ gặp nhiều thách thức về nguồn cung trong tương lai.

Các chuyên gia từ Savills cảnh báo rằng, khi thiếu hụt nhà giá phải chăng và ngưỡng giá thay đổi liên tục, khả năng chi trả của người dân sẽ ngày càng khó khăn. Việc phát triển phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình có thể là giải pháp để hạ nhiệt giá, tuy nhiên, hiện tại, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền vẫn rất hạn chế do pháp lý chưa rõ ràng và các điều kiện đầu tư ngày càng siết chặt.

Một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh: "Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chỉ có thể giảm khi thị trường phát triển một phân khúc nhà ở dành riêng cho người thu nhập trung bình. Trong khi nguồn cung vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm và pháp lý chưa thông suốt, người mua phải đối mặt với ít sự lựa chọn và giá cả ngày càng leo thang."