Gần đây, Bộ Tài chính đang xem xét phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản nhằm thay thế hoặc song song với mức thuế suất hiện hành 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, phương án này đặt ra nhiều thách thức cho người bán trong việc chứng minh các chi phí hợp lệ để giảm nghĩa vụ thuế.

Áp thuế 20% – Chỉ có lợi nếu chứng minh được chi phí

Theo đề xuất, thuế chuyển nhượng bất động sản có thể được tính bằng công thức:

*Thuế TNCN = (Giá bán - Giá mua - Tổng chi phí liên quan) x 20%*

Để áp dụng mức thuế này, người bán cần chứng minh các chi phí liên quan đến bất động sản, bao gồm:

• Giá mua vào – Thể hiện trên hợp đồng mua bán công chứng.

• Phí môi giới – Hóa đơn dịch vụ từ công ty môi giới, nhưng thường không phổ biến.

• Chi phí sửa chữa – Hóa đơn thi công, vật liệu xây dựng (ít người yêu cầu hóa đơn khi sửa chữa).

• Chi phí lãi vay – Sao kê và xác nhận từ ngân hàng.

• Thuế trước bạ – Đã được lưu trữ tại cơ quan nhà nước khi mua bất động sản.

• Phí công chứng – Hóa đơn từ văn phòng công chứng.

Với trường hợp không thể xác minh chi phí, người bán sẽ phải chịu thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng – phương án đơn giản và dễ áp dụng hơn, nhưng có thể gây bất lợi nếu giá mua vào cao hoặc người bán lỗ.

Khó khăn khi chứng minh chi phí – Rào cản lớn cho người bán

Theo ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó Chủ tịch Hội Tư vấn và Đại lý thuế TP.HCM, việc chứng minh chi phí hợp lệ là thách thức lớn, đặc biệt đối với cá nhân không có thói quen lưu trữ hóa đơn, chứng từ như doanh nghiệp. Nhiều chi phí liên quan như phí đi lại, phí làm pháp lý, phí môi giới… thường không được thể hiện trên hợp đồng hay hóa đơn, gây khó khăn cho việc khấu trừ thuế.

Ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản, cũng cho rằng chi phí sửa chữa nhà, phí môi giới hay các chi phí phát sinh khác thường không được ghi nhận đầy đủ do người bán ít khi yêu cầu hóa đơn từ các bên cung cấp dịch vụ. Phí môi giới, ví dụ, nếu được hóa đơn hóa sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ phía môi giới, làm tăng tổng chi phí.

Lợi ích và rủi ro của hai phương án thuế

Theo Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, việc áp dụng mức thuế 20% trên lãi chuyển nhượng có thể mang lại nhiều lợi ích như:

• Công bằng hơn cho người bán lỗ – Tránh tình trạng lỗ vẫn phải đóng thuế.

• Khuyến khích minh bạch giao dịch – Giảm tình trạng khai thấp giá bán để né thuế.

• Phù hợp với thông lệ quốc tế – Đồng nhất với mức thuế suất áp dụng cho tổ chức, doanh nghiệp.

Tuy nhiên, phương án này cũng tiềm ẩn rủi ro:

• Khó xác định giá mua và chi phí hợp lệ – Do thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu liên thông.

• Phát sinh tranh chấp – Khi các bên không thống nhất được giá trị giao dịch thực tế.

• Tốn thời gian và công sức – Để chuẩn bị hồ sơ, chứng từ cho mỗi giao dịch.

Giải pháp dung hòa – Cần linh hoạt trong giai đoạn chuyển tiếp

Để giải quyết bất cập, các chuyên gia cho rằng nên cho phép người bán lựa chọn giữa hai phương án tính thuế:

1. Phương án 20% trên lợi nhuận – Nếu chứng minh được giá mua và chi phí hợp lệ.

2. Phương án 2% trên tổng giá chuyển nhượng – Nếu không thể chứng minh chi phí.

Giải pháp này vừa khuyến khích minh bạch hóa giao dịch, vừa tránh ách tắc khi hệ thống cơ sở dữ liệu chưa hoàn thiện, tạo sự linh hoạt cho người bán và giảm rủi ro tranh chấp pháp lý.

Kết luận – Cần lộ trình rõ ràng và hướng dẫn chi tiết

Việc triển khai phương án thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản cần có lộ trình rõ ràng, hệ thống dữ liệu liên thông và hướng dẫn chi tiết về chi phí hợp lệ để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, tránh tình trạng lúng túng trong thực hiện và đảm bảo tính minh bạch, công bằng cho thị trường.

#tintuc; #bdscafes; #izanami; #batdongsan