Gần đây, đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản đã gây nhiều tranh luận trong giới đầu tư và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để hiểu đúng bản chất đề xuất này, cần làm rõ một số hiểu lầm phổ biến.

Hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, cơ quan này đang nghiên cứu lựa chọn giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản, gồm:

1. Tính trên thu nhập chịu thuế (giá bán trừ tổng chi phí liên quan, áp dụng mức thuế suất 20%):

• Phương pháp này sẽ được áp dụng khi có thể xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan như phí môi giới, phí công chứng, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay, phí trước bạ...

• Công thức tính thuế: Thuế TNCN = (Giá bán - Giá mua - Tổng chi phí) x 20%.

• Mức thuế suất 20% được đề xuất nhằm tạo sự đồng bộ với thuế suất chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, doanh nghiệp.

2. Tính trên tổng giá chuyển nhượng (áp dụng mức thuế suất 2%):

• Phương pháp này sẽ được sử dụng khi không thể xác định được chi phí đầu vào chính xác.

• Công thức tính thuế: Thuế TNCN = Tổng giá chuyển nhượng x 2%.

• Đây là phương pháp hiện hành và sẽ tiếp tục được áp dụng song song với phương pháp mới nếu đề xuất được thông qua.

Ba hiểu lầm phổ biến về đề xuất này

Theo ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản, nhiều người đã hiểu lầm đề xuất này theo ba cách chính:

• Hiểu lầm 1: Bỏ cách tính cũ, thay bằng cách tính mới.

Thực tế, cách tính thuế 2% trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản vẫn sẽ được duy trì. Đề xuất mới chỉ bổ sung thêm phương án tính 20% trên thu nhập chịu thuế, tạo sự linh hoạt cho người bán. Tùy theo từng trường hợp, người bán có thể chọn phương pháp có lợi hơn.

• Hiểu lầm 2: Thuế chuyển nhượng tăng từ 2% lên 20%.

Đây là sự nhầm lẫn giữa "giá chuyển nhượng bất động sản" (tổng giá bán) và "thu nhập chịu thuế" (lợi nhuận sau khi trừ các chi phí liên quan). Ví dụ:

• Cách tính cũ: Bán nhà giá 5 tỷ đồng, thuế TNCN = 5 tỷ x 2% = 100 triệu đồng.

• Cách tính mới: Bán nhà giá 5 tỷ, giá mua 4 tỷ, chi phí liên quan 800 triệu đồng → (5 tỷ - 4 tỷ - 800 triệu) x 20% = 40 triệu đồng.

• Trong trường hợp này, người bán tiết kiệm được 60 triệu đồng nhờ áp dụng cách tính mới.

• Hiểu lầm 3: Người bán lỗ vẫn phải đóng thuế.

Theo ông Kiên, cách tính này từng được quy định trong Luật Thuế TNCN năm 2007 với mức thuế 25% trên thu nhập chịu thuế. Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm 2015 chỉ giữ lại phương án 2% trên tổng giá chuyển nhượng, khiến người bán lỗ vẫn phải nộp thuế. Đề xuất mới thực chất sẽ giúp khắc phục bất cập này, cho phép người bán lỗ không phải đóng thuế nếu chứng minh được chi phí.

Điều kiện cần để phương pháp mới khả thi

Ông Kiên nhấn mạnh, để phương pháp tính thuế mới đạt hiệu quả, cần hai điều kiện then chốt:

1. Cơ sở dữ liệu giao dịch minh bạch – Xây dựng hệ thống ghi nhận giá trị giao dịch thực tế qua các lần chuyển nhượng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các hình thức thanh toán nhằm tránh tình trạng khai khống chi phí.

2. Hướng dẫn chi tiết về chứng từ khấu trừ chi phí – Quy định rõ ràng về các loại chi phí hợp lệ như chi phí sửa chữa, chi phí pháp lý, chi phí môi giới, lãi vay, phí bồi thường... để tránh tình trạng người bán không được tính khấu trừ chi phí hợp lý khi tính thu nhập chịu thuế.

#tintuc; #bdscafes; #izanami; #batdongsan