Sau chu kỳ tăng trưởng nóng kéo dài gần 2 năm, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt rõ nét. Giá bán có dấu hiệu chững lại, thậm chí nhiều chủ căn hộ đã bắt đầu hạ giá chào bán từ 200–300 triệu đồng để đẩy nhanh thanh khoản.

Theo ghi nhận thực tế, từ quý IV/2024 đến nay, giá chung cư tại Hà Nội có xu hướng đi ngang. Một số căn hộ rao bán trên thị trường thứ cấp bắt đầu ghi nhận mức giảm nhẹ, đặc biệt với những nhà đầu tư có nhu cầu bán nhanh. Lượng giao dịch trong cùng kỳ cũng giảm so với giai đoạn cao điểm, khi các nhà đầu tư chốt lời và chuyển hướng dòng tiền sang các thị trường mới như TP.HCM hay vùng ven thủ đô.

Giá đứng, giao dịch chững

Tại 10 dự án căn hộ đã qua sử dụng ở Hà Nội, giá bán gần như không biến động trong suốt 2–3 tháng gần đây. Đơn cử, một căn hộ 75m² tại dự án Ecogreen Nguyễn Xiển (Thanh Trì) vẫn được rao ở mức 65 triệu đồng/m² – giữ nguyên so với 3 tháng trước. Trong khi đó, các căn hộ tại chung cư Five Star (Thanh Xuân) cũng duy trì mức giá 73–75 triệu đồng/m².

Ở phân khúc thấp hơn, các căn tại HH Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá phổ biến từ 40–43 triệu đồng/m². Đây là mức tăng 70% so với thời điểm đầu năm 2023, cho thấy dù đã tăng mạnh nhưng hiện tại đang có dấu hiệu ổn định.

Nhà đầu tư bắt đầu "xả hàng"

Những nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm đã sớm nhận thấy dấu hiệu bão hòa. Chị Giang Ngân (quận Thanh Xuân), nhà đầu tư từ năm 2023 chia sẻ, chị đã kịp bán ra toàn bộ các căn hộ nắm giữ từ giai đoạn “đỉnh giá” hồi tháng 8/2024. “Thị trường bất động sản không có phân khúc nào tăng mãi. Khi thấy giá quá cao, tôi quyết định bán ra và không đầu tư thêm. Hiện tại, những ai mua vào cuối năm ngoái đang gặp khó vì phải bán cắt lãi, thậm chí giảm giá để thoát hàng”, chị nói.

Cùng quan điểm, chị Nguyễn Yến (Cầu Giấy) cho biết thị trường chung cư Hà Nội đã có dấu hiệu đi ngang từ cuối năm 2024, khi lượng giao dịch giảm và giá không còn tăng. “Hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) từng khiến nhiều người đổ xô mua vào, giờ thì tâm lý đó đã lắng xuống”, chị chia sẻ.

Người mua ở thực quay lại, nhà đầu tư chuyển hướng

Sang năm 2025, thị trường ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt: nhóm mua để ở chiếm ưu thế, trong khi giới đầu tư bắt đầu cơ cấu lại danh mục. Môi giới Nguyễn Sơn – hiện rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại Five Star cho biết: “Nhiều nhà đầu tư gửi bán, sau vài tuần không có giao dịch, họ chủ động giảm giá 200–300 triệu đồng để dễ chốt”. Tuy nhiên, mức giảm này chỉ là "giảm lãi", chưa đến mức cắt lỗ.

Ông Vũ Cương Quyết – Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhận định: “Đây là thời điểm hợp lý để nhà đầu tư chốt lời. Giá đang ở vùng đỉnh, nên cân nhắc chuyển dòng vốn sang đất nền hoặc các khu vực còn tiềm năng như vùng ven TP.HCM hay Hà Nội”.

Giá vẫn cao, giao dịch thận trọng

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn cho biết: “Mức giá căn hộ tại thị trường sơ cấp hiện đạt ngưỡng 70 triệu đồng/m², còn thị trường thứ cấp khoảng 55 triệu đồng/m² – cao vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Đây là lý do tỷ lệ hấp thụ giảm trong thời gian gần đây”.

Cũng theo ông Tuấn, tâm lý người mua đang ở trạng thái “chờ đợi điều chỉnh”, trong khi các nhà đầu tư lựa chọn dòng tiền từ cho thuê thay vì kỳ vọng lướt sóng giá. “Thị trường cho thuê sẽ sôi động hơn trong năm 2025”, ông dự báo.

Căn hộ vẫn là phân khúc tiềm năng dài hạn

Dù thị trường đang điều chỉnh, các chuyên gia vẫn đánh giá cao tiềm năng dài hạn của phân khúc căn hộ. Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhận định: “Với tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng dân số và thu nhập tại các đô thị lớn, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Dòng sản phẩm căn hộ sẽ tiếp tục được quan tâm, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng...”.

Theo bà Hằng, thị trường hiện đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ phát triển mới. Sự điều chỉnh hiện tại chỉ là bước đệm để thị trường tiến đến sự phát triển bền vững hơn trong tương lai.

#tintuc; #bdscafes; #izanami; #batdongsan; #hanoi