Kế hoạch sáp nhập tỉnh và xóa bỏ cấp huyện đang làm dậy sóng dư luận, đặc biệt sau khi Bộ Chính trị ban hành Kết luận 126-KL/TW ngày 14/02/2025, yêu cầu nghiên cứu và trình đề án vào quý III/2025. Đây là một động thái nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, đồng thời hứa hẹn tạo ra những thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản trên cả nước.

Bất động sản sẽ bị tác động như thế nào?

Theo định hướng của Kết luận 126-KL/TW, Việt Nam có kế hoạch giảm số đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống khoảng 40, trong đó các tỉnh nhỏ sẽ được sáp nhập với các tỉnh lân cận lớn hơn. Bên cạnh đó, mô hình quản lý hành chính cũng được thay đổi khi bỏ cấp huyện, chuyển sang quản lý trực tiếp từ tỉnh xuống xã nhằm tinh giản bộ máy và nâng cao hiệu quả điều hành.

Lịch sử đã cho thấy, việc sáp nhập đơn vị hành chính từng diễn ra vào năm 1976 khi số tỉnh thành giảm từ 72 xuống 38, sau đó tăng lên 63 tỉnh thành qua nhiều đợt điều chỉnh. Hiện nay, với dân số hơn 100 triệu người, việc duy trì 63 tỉnh được đánh giá là cồng kềnh, gây lãng phí nguồn lực. Do đó, nếu kế hoạch này được triển khai, nó không chỉ thay đổi bộ máy hành chính mà còn tái định hình lại bức tranh kinh tế - xã hội, đặc biệt là bất động sản.

Giá đất sẽ biến động ra sao?

Theo các chuyên gia, sáp nhập tỉnh có thể tạo ra "sóng" tăng giá bất động sản, nhưng mức độ tăng phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Một ví dụ điển hình là việc Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008. Trước đó, giá đất tại Hà Đông chỉ ở mức 12-15 triệu đồng/m², nhưng sau khi có các tuyến đường huyết mạch như Lê Văn Lương kéo dài, metro Cát Linh - Hà Đông, giá đã tăng gấp nhiều lần.

Tương tự, khi TP. Thủ Đức được thành lập năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ đã tăng từ 40-50 triệu đồng/m² lên 80-100 triệu đồng/m², nhờ cú hích từ các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Thủ Thiêm 2, quy hoạch đô thị sáng tạo.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng có sự bứt phá. Nếu một tỉnh được sáp nhập nhưng không có đầu tư mạnh về hạ tầng, sự tăng trưởng giá chỉ mang tính nhất thời. Chẳng hạn, nếu Bắc Kạn sáp nhập với Lạng Sơn, giá đất tại thị xã Bắc Kạn (hiện khoảng 15-25 triệu đồng/m²) và TP. Lạng Sơn (30-40 triệu đồng/m²) có thể tăng, nhưng chỉ khi được định hướng phát triển thành đô thị vệ tinh.

Nhà đầu tư dè chừng trước tin đồn

Nhiều môi giới bất động sản cho biết, thị trường đã bắt đầu có những giao dịch "ăn theo" tin sáp nhập, nhưng tâm lý nhà đầu tư vẫn còn dè dặt. Anh Hoàng, một môi giới tại Bắc Kạn, cho biết:

"Nếu Bắc Kạn sáp nhập với Lạng Sơn, đất gần Quốc lộ 3 hiện có giá 20-25 triệu đồng/m² có thể lên 40-50 triệu đồng/m² trong 1-2 năm nếu có dự án lớn. Nhưng bây giờ vẫn chỉ là tin đồn, khách hỏi nhiều nhưng chưa ai dám xuống tiền."

Tại Bắc Giang, từ 1/1/2025, khi 10 xã thuộc TP. Bắc Giang được sắp xếp lại, giá đất khu vực phường Trần Phú đã tăng từ 25-30 triệu đồng/m² lên 40-50 triệu đồng/m². Tuy nhiên, theo chị Lan, một môi giới địa phương:

"Khách kỳ vọng TP. Bắc Giang mở rộng, nhưng nếu không có hạ tầng mới, giá sẽ khó giữ lâu."

Cơ hội và rủi ro từ làn sóng sáp nhập tỉnh

Cơ hội: Hạ tầng đi trước, giá đất đi sau

Sáp nhập tỉnh thường kéo theo sự đầu tư mạnh vào hạ tầng, tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản. Hà Đông trước đây chỉ là một vùng ven Hà Nội, nhưng sau khi sáp nhập, khu vực này đã phát triển thành một trong những trung tâm đô thị quan trọng với hàng loạt dự án chung cư, trung tâm thương mại, cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Tương tự, TP. Thủ Đức sau khi được thành lập cũng kéo theo sự phát triển mạnh của Dĩ An (Bình Dương), khiến giá đất khu vực này tăng mạnh nhờ các tuyến giao thông kết nối với TP.HCM.

Nếu các tỉnh nhỏ được sáp nhập thành đô thị vệ tinh với quy hoạch bài bản, giao thông thuận lợi, kinh tế phát triển, bất động sản tại đây chắc chắn sẽ hưởng lợi.

Rủi ro: Sốt đất ảo và phát triển không đồng đều

Mặc dù cơ hội tăng giá là có thật, nhưng rủi ro "sốt đất ảo" cũng không thể bỏ qua. Phú Quốc là một ví dụ điển hình: năm 2018, giá đất tại xã Dương Tơ tăng từ 10-15 triệu đồng/m² lên 50-60 triệu đồng/m² khi có tin lên thành phố. Nhưng sau đó, khi kế hoạch bị trì hoãn, giá rớt mạnh về 20-30 triệu đồng/m².

Nếu sáp nhập tỉnh được thực hiện mà không có đầu tư hạ tầng kèm theo, các khu vực giáp ranh có thể đối mặt với cơn sốt giá ngắn hạn trước khi thị trường điều chỉnh.

Lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua nhà

1. Theo dõi thông tin chính thức từ chính quyền: Không nên chạy theo tin đồn, chỉ đầu tư khi có quy hoạch rõ ràng.

2. Ưu tiên khu vực có hạ tầng và tiềm năng phát triển: Những nơi có tuyến đường lớn, khu công nghiệp, đô thị vệ tinh sẽ có tiềm năng tăng giá bền vững hơn.

3. Tránh đầu cơ theo tâm lý đám đông: Lịch sử đã chứng minh, những cơn sốt đất do tin đồn thường khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt.

4. Chọn mua đất có pháp lý rõ ràng: Ưu tiên đất đã có sổ đỏ, tránh mua đất quy hoạch treo hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ.

5. Đầu tư dài hạn thay vì "lướt sóng": Nếu chỉ đầu tư theo tin tức ngắn hạn, rủi ro rất lớn khi thị trường điều chỉnh.

Kết luận

Sáp nhập tỉnh và bỏ cấp huyện là một chủ trương lớn, hứa hẹn mang lại sự tinh gọn bộ máy hành chính, nâng cao hiệu quả điều hành và thúc đẩy kinh tế địa phương. Tuy nhiên, tác động đến bất động sản sẽ phụ thuộc vào quy hoạch, hạ tầng và chính sách hỗ trợ từ chính quyền.

Nếu được triển khai bài bản, đây có thể là cơ hội tăng giá trị đất đai, mở rộng đô thị, phát triển kinh tế vùng. Ngược lại, nếu thiếu kiểm soát, rất có thể sẽ dẫn đến tình trạng sốt đất ảo, đầu cơ tràn lan và gây ra những hệ lụy tiêu cực. Do đó, người dân và nhà đầu tư cần giữ cái đầu lạnh, theo dõi sát quy hoạch để đưa ra quyết định sáng suốt.

#tintuc; #bdscafes; #izanami; #batdongsan