GS Đặng Hùng Võ cho rằng, với việc Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ chịu những tác động lớn, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Từ ngày 1/8, ba bộ luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đồng loạt có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ mang lại những tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của toàn thị trường bất động sản.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là việc siết chặt hoạt động phân lô bán nền, điều này sẽ có ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường đất nền. Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguồn cung đất nền sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, dẫn đến việc đất nền đã hình thành có xu hướng tăng giá, đặc biệt tại các đô thị phát triển.

"Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa thể dự đoán chính xác cách mà phân khúc đất nền sẽ vận hành trong tương lai," ông Võ đặt câu hỏi.

GS Võ cũng chỉ ra rằng, phân lô bán nền không phải là hình thức tốt cho thị trường bất động sản, bởi nó làm chậm quá trình phát triển đô thị và gây ra lãng phí tài nguyên đất đai. Nhiều lô đất nền bị bỏ hoang, không được xây dựng, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị.

Về mặt kinh tế, phân lô bán nền tạo ra nguồn hàng bất động sản để tích trữ tài sản, nhưng lại mang tính chất đầu cơ hơn là sử dụng thực tế. Dù có sự phát triển về cơ sở hạ tầng, nhưng việc này vẫn chưa đủ để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, GS Võ nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 sớm có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch. Một trong những điểm mới đáng chú ý của luật là cấm chia lô, tách thửa đất mới tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, cũng như các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Điều này đã khiến thị trường đất nền trở nên sôi động hơn, thể hiện qua các phiên đấu giá gần đây với sự tham gia của hàng nghìn người, đặc biệt là ở vùng ven và các khu vực lân cận Hà Nội. Các dự án đất nền đã hình thành từ trước cũng được săn đón nhiều hơn, nhờ vào sự khan hiếm của nguồn cung mới.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định rằng việc siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa sẽ hạn chế tình trạng phân lô tràn lan, khiến nguồn cung đất nền co hẹp lại. Điều này sẽ tạo ra áp lực nhất định lên thị trường mua bán đất nền trong thời gian tới, và giai đoạn đầu có thể sẽ gặp khó khăn.

"Khi quy định mới được thực thi, có khả năng sẽ xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền được rao bán từ những nhà đầu tư đã mua đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại, giá các lô đất nền đã được tách thửa và có giấy chứng nhận tại những địa phương bị cấm phân lô sẽ bị đẩy lên cao. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến một nhóm nhỏ nhà đầu tư, mà còn tác động rộng rãi tại các đô thị loại 2 và 3, nơi đầu tư đất nền vẫn rất phổ biến nhờ tính thanh khoản tốt. Vì vậy, trong giai đoạn chuyển giao này, nhà đầu tư cần thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi bỏ vốn vào đất nền," ông Tuấn chia sẻ.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo đến cuối năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có những tiến triển rõ nét, với sự phân hóa theo phân khúc và khu vực, nhưng sẽ có mức độ đồng đều hơn.

Phân khúc đất nền được dự báo sẽ thoát khỏi "đáy" và giảm giá, dần trở lại vị thế kênh đầu tư "vua". Tuy nhiên, VARS khuyến nghị nhà đầu tư chỉ nên "săn" các lô đất đấu giá hoặc đã tách thửa tại những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và mặt bằng giá chưa quá cao.